Tools zur Berechnung der Modernisierung und Sanierungskosten eines Hauses?

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Literatur

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Sie haben eine Sanierung des eigenen Hauses oder der Wohnung geplant. Wichtig für die Entscheidung ist die Abschätzung der Kosten für die Sanierung. Die Kosten setzen sich aus den Leistungen der Handwerker und die Materialkosten zusammen. Entscheidend für die Kosten sind auch die Varianten, die man auswählt. und die immer mehr verschäften Bauvorschriften. Daher muss man vor dem Bauen oder einer Sanierung genau wissen, was man möchte. Behilflich bei der Planung einer Sanierung ist die Beachtung der mittleren Nutzungsdauer der einzelnen Bauteile.

Die Auftragseingänge zwischen Januar und April 2023 sind gegenüber dem Vorjahr im Wohnungsbau um 24,2 Prozent und bei Ein- und Zweifamilienhäusern um 44,7 Prozent zurückgegangen. Gründe hierfür sind gestiegener Baukosten, höhere Zinsen, die anhaltende Inflation und die Reduzierung von Fördermöglichkeiten. Z. B. standen für die Wohnungsbauförderung 2022 zehn Milliarden Euro und 2023 nur noch knapp zwei Milliarden Euro zur Verfügung. Möchte der Bauherr Fördermittel erhalten, so muss nach dem teureren EH 40 Standard gebaut werden. Ebenso wurden für das KfW-Programm "Wohneigentum für Familien" die Einkommensgrenzen herabgesetzt. An dieser Stelle sollte jeder potenzielle Bauherr darüber nachdenken und vor allem rechnen, ob die Inanspruchnahme von Fördermitteln eine wirklich sinnvolle und wirtschaftliche Lösung ist. Auch bei den gegenwärtig hohen Mieten kann die Mietwohnung viel wirtschaftlicher sein als eine über viele Jahrzehnte Abzahlung einer ungeheuren Schuldenlast, siehe "Was ist billiger, ein Haus kaufen oder mieten?" Die Folgen der vergangenen Politik werden in dem Beitrag vom 6-10.2023 Insolvenzwelle am Bau... beschrieben.

Achtung: Nach den erheblichen Baupreiserhöhungen in den letzten Jahren ab 2020, z. B. 17,6% Mai 2021 zu 2022 (höchster Anstieg seit 52 Jahren) kommt es 2022 und in den Folgejahren nach Einschätzung von Branchenverbänden wegen Materialmangel und deren Preisanstiege (87 Prozent mehr für Stahlprofile, 54 Prozent für Stahlbeton), den Folgen durch Corona-Pandemie, dem Fachkräftemangel, den Sanktionen, der hohen Nachfrage weiter zu einem rasanten Anstieg der Baukosten. Man rechnet für die kommenden beiden Jahren (meistertipp.de vom 15.8.2022 und Handelsblatt.de vom 16.8.2022) mit einem Preisanstieg um mehr als 20 Prozent.

Abwärtstrend bei den erteilten Baugenehmigungen Januar 2024 gegenüber dem Vorjahr um 37,8 % beim Eigenheimbau und 23,5 % im Wohnungsbau, wobei bereits 2023 ein Rückgang von 28 % erfolgte.

Wegen der gegenwärtigen Preisentwicklung sind Bauleistungen für die Baufirmen und Handwerker unkalkulierbar geworden. Die Preisgleitklauseln, welche eine Anpassung an die Marktentwicklung ermöglichen sollen, gelten nur für die öffentlichen Auftraggeber. Diese werden das allgemeine Problem nicht lösen.

Ein zusätzliche Belastung durch das Lieferkettengesetz ab 1.1.2023 ist auch auf die Handwerksbetriebe zu erwarten. Normal gilt dies für große Unternehmen. Es wäre aber ungewöhnlich, wenn diese zusätzlichen Aufgaben nicht auf die kleinen Unternehmen weiterdelegiert werden würden.

Der Neubau wird als Folge drastisch zurückgehen, siehe hier auch www.meistertipp.de. Aber besonders hart wird es die Sanierung von Altbauten betreffen. Die Kosten einer Altbausanierung lassen sich ohnehin, wegen mögliche nicht erkannte Bau- bzw. Alterungsschäden nur sehr ungenau einschätzen.
Im März 2022 stiegen die Erzeugerpreise gewerblicher Produkte gegenüber dem Vorjahr um 30,9 Prozent oder die Energiepreise erhöhten sich von Februar zum März 2022 um durchschnittlich 83,8 %. Mehr unter Bauingenieur.
2023 sind die Kosten noch einmal zwischen 5 bis 30 % abhängig von der jeweiligen Bauleistung angestiegen.

Die Kosten für Baumaterialien sind 2023 gegenüber 2022 stark angestiegen, z. B. für Zement 41,7 Prozent, für Kalk und gebrannten Gips +39,7 Prozent, Bausand +22,7 Prozent und Dachziegel aus keramischen Stoffen +28,7 Prozent. Damit verteuert sich Frischbeton um +27,7 Prozent oder Mörtel um +18,6 Prozent. Bitumen wurde 13 %, Betonstahl um 28,5 % und Bauholz um 18,6 % billiger.

Grundsätzlich wird der Markt durch Angebot und Nachfrage bestimmt, davon abhängig ist der Preis für Immobilien. Siehe hier auch Immobilienscout24-Wohnbarometer.
Bei der gegenwärtigen Preisentwicklung ist die Verwendung dieser Kalkulations-Tools nur noch eingeschränkt möglich! Die Materialpreise machen zwischen 30 bis 50 % der Kosten der Einzelpositionen aus. Ein Preisanstieg der Baustoffe um 100% würde somit einen Preisanstieg bis zu 25% ausmachen.
Die Onlinekalkulation bezieht sich auf Sanierungskosten von 2018. Der durchschnittliche Preisanstieg gegenüber dem II. Quartal 2021 stieg 2022 um etwa 17% und Februar 2022 zu 2023 für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden um 15,2 %. Die künftige Preisentwicklung lässt sich nicht mehr einschätzen. Die produktive Wirtschaft zerfällt und es ergibt sich ein hoher Kaufkraftverlust. Was sich auch auf die Bauaktivität auswirkt. Viele geplante Bauprojekte werden gestrichen oder es wird nur noch der Rohbau fertigstellt, da diese für den Bauherrn nicht mehr bezahlbar sind. Auch wegen des Materialmangels haben sich die Wartezeiten für einen Handwerker auf durchschnittlich 17,5 Wochen für das Bauhauptgewerke und für das Ausbaugewerke auf 13,5 Wochen verlängert.

Übersicht der Baupreisentwicklung in Deutschland Bruttoreihe 2015=100
Gegenwärtig ist der Trend Baupreise nicht mehr einschätzbar, siehe:
  2023   (gegenüber dem Vorjahr (Februar) 15,5 % Wohn- u. Bürogebäude)
  2022   (gegenüber dem Vorjahr (Quartal) 17,6-19,4 % Wohn- u. Bürogebäude)
2/2021   Mai   125,2 %
1/2021   Februar   120,8 %
1/2020   Februar   117,2 %
1/2019   Februar   113,4 %
1/2018   Februar   108,2 %
1/2017   Februar   104,0
1/2016   Februar   101,2
1/2015   Februar    99,6
1/2013   Februar    96,2
1/2010   Februar    89,3
1/2006   Februar    79,5

Mehr und aktuelle Werte zur Baupreisentwicklung unter destatis.de

Die Höhe der Lohnkosten bestimmen einen großen Anteil der Baukosten. Nachfolgend die Entwicklung der Mindestlöhne im Baugewerbe bis August 2022 12,55 Euro/Stunde, ab 1. September 2022 13,70 Euro/Stunde. Zum Vergleich in der Tabelle der Anstieg der Löhne in den letzten Jahren. (Hier gelten unterschiedliche Lohnhöhen, je Branche und Bundesland (West/Ost/Berlin), siehe unter www.dgb.de

	Lohngruppe 1 - West	Lohngruppe 2 - West	Lohngruppe 1 - Ost	Lohngruppe 2 - Ost
Seit 1. Januar 2016	11,25 Euro	14,45 Euro	11,05 Euro	14,30 Euro
Seit 1. Januar 2017	11,30 Euro	14,70 Euro	11,30 Euro	14,55 Euro
Ab 1. Januar 2018	11,75 Euro	14, 95 Euro	11,75 Euro	14,80 Euro
Ab 1. März 2019	12,20 Euro	15,20 Euro	12,20 Euro	15,05 Euro

Die Lohnkosten stiegen innerhalb von 3,25 Jahren um 8,4 Prozent. Da der Stundensatz den größten Teil der Baukosten aus macht, dürfte die Anhebung der Mindestlöhne sich etwa um 5 % auf die Höhe der gesamten Baukosten auswirken. Ein älteres Kalkulationsschema des Stundensatzes finden Sie am Ende des Artikels zur Zahlungsmoral.

Für größere Sanierungsmaßnahmen ist oft auch ein Kredit für Renovierungen erforderlich. Mit dem kleinen Tool können Sie online Ihre mögliche finanziellen Belastung berechnen. Ist eine Fremdfinanzierung erforderlich, so sollten einige Punkte beachtet werden, die in dem Artikel Kreditangebot zusammengefasste sind.

Daher sollte Sie sich auch vor jeder Sanierung etwas Zeit nehmen und die vielen Möglichkeiten prüfen. Handwerkerkosten kann man sparen, wenn man die Handwerker in einer Flaute beauftragt. Das sind in der Regel die Wintermonate, wo die Firmen nicht so viele Aufträge haben, aber immer noch die Fixkosten, wie Leasinggebühren für Firmenautos und Maschinen, für Büro und Lager sowie Lohnkosten haben. Handwerker haben oft zwischen den Aufträgen einige Tage keine volle Auslastung für Ihre Mitarbeiter. Bei klugen Firmen lassen sich entsprechende Rabatte aushandeln. Aber hier muss man mit den Terminen flexibel sein und es kann zu Verzögerungen der Fertigstellung kommen. Es gibt Sanierungsarbeiten, welche den Wohnkomfort nicht all so sehr beeinträchtigen.

Man kann aber die Leistungen selbst durchführen. Dann spart man etwa 60 bis 70 % der Kosten. Der Nachteil ist, man ist etwas langsamer und bei größeren Sanierungsmaßnahmen sieht man kein Ende. Günstig ist auch, wenn man ein Teil der Leistungen selbst macht und so die Ausführungszeit und die Kosten reduziert.

Qualität kostet! Die billigste Firme braucht nicht unbedingt ihre Qualitätsansprüche erfüllen. Die Sanierung der Sanierung kostet dann das Mehrfache. Das ist eine falsche Sparmaßnahme!
Hierbei darf man sich aber nicht überschätzen, sondern wirklich nur die Arbeiten ausführen, die man auch richtig kann. Diese Arbeiten sollte man vorher mit den Handwerkerfirmen abstimmen. Das hat auch etwas mit der Gewährleistung zu tun.

Ein weiterer Kostenpunkt sind die Materialkosten. Handwerkerfirmen erhalten in der Regel bei Ihrem Baustoffhändler Rabatte, die ein Bauherr kaum erhält.

Es besteht auch die Möglichkeit, den neuen Trend in Nordamerika und in Europa zu nutzen. Es entstehen spezielle Internetauktionsseiten für Restbestandartikel aus Lagerbeständen. Wie weit hier die erforderlichen Baustoffe angeboten werden, ist mir nicht bekannt. Es gibt genügend Seiten Restposten-Baumaterial oder Sonderposten. Über Foren und Blogs kann man auch Erfahrungen austauschen. Der Grundgedanke der Baumärkte war ja Restpostenbestände oder Auslaufprodukte anzubieten. Zwischenzeitlich hat sich auch hier einiges geändert, sodass viele Markenprodukte verkauft werden. Lassen Sie sich nicht von den Rabattangeboten am Wochenende täuschen. Niemand verschenkt etwas. Ein Rabatt wird vorher draufgerechnet.

Mit dieser Online-Berechnung können Sie ganz einfach überschläglich die Modernisierungskosten und Sanierungskosten für Ihre Wohnung oder Ihr Haus berechnen. Die Leistungsfelder sind nach einzelnen Gewerken sortiert. Die angegebenen Preise für die einzelnen Ausführungsarbeiten beinhalten die Materialkosten, alle Nebenkosten und die gesetzliche Mehrwertsteuer. Bitte beachten Sie, dass sich die Preise je nach Gewerk stark unterscheiden können. Die Preise ändern sich je nach Angebot und Nachfrage und sind in jeder Region anders. Im ersten Halbjahr 2018 sind die Umsätze und das Auftragsvolumen um 8 Prozent angestiegen. Das führt natürlich örtlich bei einzelnen Gewerken zu Engpässen. Das bedeutet, es wird zu erst auf den Baustellen gearbeitet, wo der größte Gewinn zu erwarten ist.

Ebenso liegt auch ein Unterschied vor, wenn nur 1 qm Wandfläche mit Durchbrüchen oder eine Fläche mit 50 qm erstellt werden. Diese Einzelpositionen können in dieser einfachen Berechnung nicht berücksichtigt werden. Für die exakte Berechnung ist die angegebene Literatur bzw. entsprechende Software zu verwenden. Aktuell gilt die DIN 276-2018 "Kosten im Bauwesen" - Neuerungen und grundlegende Anforderungen an die Kostenplanung. Neben der online Abschätzung der Sanierungskosten sind auch die Neubaukosten von Wohngebäuden wichtig.

Seit dem Jahr 2009 bis 2018 sind die Immobilienpreise in Deutschland um 50 Prozent angestiegen und sie steigen weiter an. In München liegt die Überbewertung bei 46 % und in den Städten Stuttgart und Düsseldorf bei 15 %. Beeinflusst wird dies auch durch den Baupreisanstieg, welcher in dem Zeitraum von 2010 bis 2018 um 20 % angestiegen ist. Mit der gewaltigen Immobilienblase kann sich auch eine Hyperinflation anbahnen. Wer in dieser unsicheren Zeit seine Altbausanierung durch umfangreiche Bankkredite finanziert, kann in der Zukunft sehr große Probleme bekommen. Ein Beispiel ist der extreme Preisverfall der Eigentumswohnungen in Kiew (Ukraine). Ich hatte in der technischen Bibliothek 2010 mehre Zeitungen mit Immobilienanzeigen angesehen. Der aktuelle Marktpreis dieser Immobilien dürfte noch bei 50 % liegen.

In diesem Tool können Sie daher selbst die vorgegebenen Preise durch die örtlichen Marktpreis austauschen. Sie geben in das Feld einfach den neuen Preis ein. Nach der Eintragung der Preise und der entsprechenden Mengen können Sie das Formular auch ausdrucken. Es hilft Ihnen bei der Kostenschätzung geplanter Baumaßnahmen, beim Vergleich von Angeboten der Handwerkerfirmen. Ebenso können Sie aber auch den Handwerker etwas genauer sagen, welche Leistungen Sie von ihm wünschen.

Bitte beachten Sie aber auch, dass diese einfache Kalkulation kein Ersatz für die Kostenermittlung nach DIN 276-2018 ist. Ebenso unterliegt der Markt einer ständigen Preisentwicklung. In Deutschland wurden im 1. Halbjahr rund 182.800 Wohnungen zum Bau genehmigt. Das waren circa 42.700 Wohnungen mehr als im Vorjahreszeitraum und entspricht einem Wachstum von 30,4 Prozent. Dieser Anstieg wirkt sich je nach Standort auch auf die Baupreisentwicklung aus, da die Kapazitätsgrenzen der Handwerkerfirmen zum Teil vollständig ausgeschöpft sind. Nach der www.deutsche-handwerks-zeitung.de liegt gegenwärtig die Wartezeit, bis ein Handwerker kommt, bei 10 Wochen. Im Baugewerke liegt die Wartezeit sogar bis 14,5 Wochen.
Ich kann Ihnen daher aus meinen Erfahrungen nur empfehlen, nicht dringende Sanierungsarbeiten in die Auftragsschwachen Zeiten im Winterhalbjahr, speziell in die ersten Monate zum Jahresbeginn, zu verschieben. Hier sind dann eventuell Rabattverhandlungen möglich.

Wie Sie sicherlich bereits feststellen konnten, gibt es bei der Planung der Renovierung einer Immobilie eine Menge zu beachten. Aus diesem Grund ist eine gute Organisation und ein gut strukturierter Plan unerlässlich. Das heißt natürlich nicht, dass man einen MBA in Projektmanagement haben muss, um die Arbeiten am eigenen Haus erfolgreich managen zu können. Dennoch können einige grundlegende Methoden des Projektmanagements durchaus hilfreich sein.
So kann zum Beispiel das Setzen klarer Ziele zu bestimmten Zeitpunkten, wie es bei der Arbeit in Sprints der Fall ist, enorm dabei helfen, den Fortschritt zu verfolgen und notwendige Änderungen an Ihrem Renovierungsplan zu beschließen.

"Bis Ende 2007 wurden in Ostdeutschland etwa 220.000 nicht mehr benötigte Wohnungen abgerissen!" [1] Heute versucht man wieder die Lücke des Wohnungsbedarfs zu decken.

Empfohlene Literatur: Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel; Baukosten, Instandsetzung, Sanierung, Modernisierung, Umnutzung, Verlag für Wissenschaft und Verwaltung Hubert Wingen Essen
BKI Fachbuch "Handbuch Kostenplanung" Beschreibung minutiös der einzelnen Verfahrensschritte bei den verschiedenen Kostenermittlungsarten.
BKI Fachbuch "Bildkommentar DIN 276" Beschreibung der Kostendefinitionen, deren Struktur und die Abgrenzung der Kostengruppen.
Einzelpreise können unter www.baupreislexikon.de abgefragt werden.

Quelle:
[1] Anja Petkov; Freiflächen durch Stadtumbau - Folgt nach dem Abriss die "grüne Stadt"? http://idw-online.de/pages/de/news321106

Ingenieurbüro für Arbeitsgestaltung und Baubiologie Peter Rauch